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부동산 관련 분쟁부동산 관련 분쟁

 

계약금 관련 분쟁

계약금의 해약금으로서의 성격
매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).이와 같이 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되기 때문에 매매계약서에 위와 같은 조항이 기재되어 있지 않더라도 민법 제565조 제1항에 의하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.


계약금의 위약금으로서의 성격
계약 상대방의 채무불이행이 있는 경우 그 채무불이행을 이유로 계약해제 및 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.계약금이 교부되고 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있는 경우 그 계약금은 손해배상의 예정으로 추정됩니다. 따라서 실제 손해액과 관계없이 계약금을 교부받은 자가 계약을 위반하면 그 배액을 상환하고, 계약금을 교부한 자가 계약을 위반하면 그것을 수령한 자가 몰수하는 형태로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 계약금이 손해배상 예정액으로서 부당히 과다 하다고 판단되면 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.


공유물분할

공유자는 언제든지 공유물 분할을 청구하여 공유관계를 해소할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 협의에 의한 분할이 성립하지 않는 경우 재판상 분할을 청구할 수 있습니다. 공유물분할의 소는 필수적 공동소송으로서 공유자 전원이 원·피고로 참여하여야 합니다. 공유물분할의 소는 「형식적 형성의 소」로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유관계를 해소 하는 것을 말하므로 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 제 반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하게 됩니다. 여기서 공유지분비율에 따른다 함은 지분에 따른 가액비율에 따름을 의미합니다(대판 1993. 12. 7. 93다27819).


취득시효 관련 분쟁

취득시효란 권리를 갖고 있는 것과 같은 사실상태가 일정기간 동안 지속된 때에는 그가 진실한 권리자인지를 묻지 않고 권리를 취득한 것으로 인정하는 제도를 말합니다. 점유취득시효완성에 의한 소유권취득의 경우 20년간+소유의 의사로+평온·공연하게+부동산을 점유한 자가+등기함으로 써 그 소유권을 취득할 수 있습니다(민법 제245조 제1항). 등기부취득시효완성에 의한 소유권취득의 경우 부동산의 소유자로 등기한 자가+10년간+소유의 의사로+평온·공연하게 +선의이며+과실 없이+그 부동산을 점유한 때에 소유권을 취득할 수 있습니다(민법 제245조 제2항).다만, 취득시효법리는 기산점, 점유승계, 소유의사의 유무 등의 많은 법리들을 담고 있어 일반인이 취득시효의 성립 여부를 판단하기 힘든 경우가 많습니다. 따라서 변호사에게 구체적인 자문을 구하여 검토할 필요가 있습니다.


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